原创新安楼市12-12 03:26

摘要: 在合肥市12345政府服务直通车上,大量市民反映了这个问题,而政府一直搪塞。最近,官方终于给出了正面回复:实施分级备案。


前言

还记得从今年5月份起,整个合肥都笼罩在新房网签延缓的消息中。而随着银行利率的不断上浮,买了房却没签合同的购房者慌了。

合肥市12345政府服务直通车上,大量市民反映了这个问题,而政府一直搪塞。最近,官方终于给出了正面回复:实施分级备案。


01

官方承认分级备案制度 1.1万成价格红线?


买了房子的人都知道,一般选好房交了首付款,置业顾问会在15天——30天内通知购房者签署购房合同

不过,目前的合肥楼市,想要准时签合同简直难如登天。许多人可能买了房后大半年都无法签合同,这种问题的罪魁祸首就是网签受限延缓

近日,在合肥市12345政府服务直通车上有网友又投诉了关于买房后无法签合同的问题,而这次官方也给出了正面回复,分级备案的政策得到了证实。

信件内容:

 

官方回复内容:

将实施分级备案,待有低价盘入市备案后,在确保调控前提下,将逐步进行备案,并没有“一年之说”。 

其实这个问题早在今年初就开始出现,只是后来越来越明显,而且范围迅速波及到整个合肥九区三县。当时,都猜测是政府内部规定的一种措施,被称为分级备案制度,当时官方并没有承认。如今却坐实了这一猜测。

从肥西县官方给出的答复我们可以了解到一下几点:

1、分级备案制度确实存在,因为官方已经承认,实施分级备案,待有低价盘入市备案后,在确保调控前提下,将逐步进行备案;


2、肥西县11000元/㎡的价格红线尚未证实,但11200元/㎡以上的商品房网签备案肯定延缓


3、分级备案的时间不确定,有长有短,要根据低价盘入市的频率和数量而定,因此没有“一年之说”


对于这种网签延缓、购房合同签不下来的情况在市长信箱屡见不鲜。

具体翻开一看,有的网友唉声叹气,有的网友暴跳如雷。

其中,就有某盘卖房将近半年了,售楼部却告知购房者仍然无法签署购房合同,而什么时候能签还不知道。让购房者暴跳如雷,直呼KFS搪塞、推诿。

还有一个盘也因为无法签署购房合同,购房者直接投诉其销售公司房查、备案拖延,占用首付资金时间。连缴纳的诚意款10万元也占用近3个月。

 而针对与这个问题,当时ZF给出的回复仅仅是暂缓办理合同备案手续。

ZF回复:

经县房产局办理,根据上级指示精神,为有效控制商品住房价格环比上涨过快,现对部分价格过高的商品住房,将暂缓办理合同备案手续。感谢您对我们工作的关心和支持,欢迎再次来信(来电)0551-68849456。

老百姓买房安家,签个合同那个凭证,跟房价涨跌有啥关系?难道房价稳定的原因不是价格下降了,而是拖延商品房网签备案,让房价在数据上稳定了?


2

房贷政策不断收紧 网签延缓或多给好几万

购房者孙先生则于去年12月在新站某小区购买了G7#楼的房源,在交完首付后一个月左右的时间,孙先生便拿到了购房合同,且在今年2月份就开始偿还银行贷款,享受到了9折的优惠。

而在今年5月底,购房者林先生购买了该小区G9#楼的一套房源,并在3天之内到售楼部交齐了首付和办理按揭。置业顾问仅仅向他们提供了交首付的收据,并没有明确告知他们什么时候能签购房合同。

然而,从6月12日开始,合肥多家银行取消了原有的优惠利率,对个人住房首套房贷款最低执行基准利率,而此前执行的9折优惠已经不复存在。

对林先生而言,孙先生所能享受到的利率折扣,他或许将无法享受到。林先生给记者算了一笔账,他购买的是房源需从银行贷款77万元,年限为30年,按照基准利率计算,每个月需还4086.6元,如果利率能打9折,每个月只需还贷3860.41元

也就是说,房贷利率调整后,林先生每个月需要多还226元,30年下来就需要多还8万多元。最让其担忧的是,银行一般下半年都会收紧信贷,如果利率上浮10%-20%,对他们来说,压力又会增加。

近期,工商银行、建设银行、中国银行几家银行首套房还能拿到最低基准利率,但是民生银行、农业银行等银行首套房一般在基准利率基础上上浮5%-10%左右。

中信银行、浦发银行已经停贷,合肥科技农村商业银行首套房利率最少要上浮20%。

即便尚未上浮的银行也表示,后期不排除贷款规模收紧而上浮。

对于二套住房,各大银行基本都执行利率上浮政策,最少上浮10%,建行等银行至少上浮20%;而广大银行更是上浮了30%。

合肥首套房贷利率回归基准以及上浮,都将让正在准备买房的人感到扎心。或许前几天买房还有优惠,过两天你还贷的钱就多了几万甚至几十万。


3

网签备案“高低配” 买房没那么简单


根据现象显示,目前合肥房管局会先给低价楼盘进行备案,后给高价楼盘备,低价楼盘多备,高价楼盘少备,造成目前不少高价楼盘的网签备案形成堆积。

高价盘难备案

大家还记得今年1月24号滨湖万科时代之光最后一栋高层5#紧急加推时的盛况吧!当时这栋高层备案均价18999元/㎡,总共112套房源,当天就被抢光。然而4个多月过去了,截止6月份初,只有11套而已经备案。平均下来,一个月只备案了2.75套。后面还有101套,这要备36个月才能全被备案呀!

除此之外,4月8号,滨湖区单价地王——置地滨湖双玺首开推出5栋花园洋房,户型106-402㎡,共计130套房源,销售均价24008元/㎡。其中,一楼房源均价在1.5-1.7万元/㎡左右,其余房源价格基本都在2.7万元/㎡以上,最高已超3.3万元/㎡。当天所有房源基本售罄。

但从房管局的官网上看,到6月份初的时候仅有3套房子的合同已备案。如此贵的房子,却迟迟不给备案,原因竟是分级备案惹的祸。

有知情网友爆料:“买了房子不给备案,一个多月还没网签,据说是每次只能签10个,没办法只能等!”

低价盘放开备案

然而低价盘却放开备案,有多少就给备案多少。当然前提是价格够低,更够拉低整体均价。

比如肥西繁华大道上的光明观澜公馆和禹洲天玺,因为价格一直在1.1万以内,今年初,一直在抢跑。禹洲天玺高层也在上半年已经全部卖完,其前期网签备案情况非常乐观。

禹洲天玺网签备案信息

低价盘配着高价盘一起备案仿佛成了稳定房价的一个重要手段。因此网签“备案高低配”成了现在合肥楼市的主流,即使你有钱又符合限购政策,想要立马买到一套房也非常困难。


4
合肥库存增幅全国第一 都是分级备案惹的祸


不久前,某知名研究院发布《中国80城住宅市场库存报告》。报告显示,截至2017年7月底,该研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少11.1%。

合肥新房库大增47%,意味着降温最明显。去年合肥房价涨幅,排名全球第一。但去年四季度调控之后,楼市持续降温,如今已经疲软了。部分楼盘已经开始滞销了,库存自然大增,再次以库存第一引得瞩目

但是楼市降温只是一个方面,据悉合肥近5万多套的库存量中有一半是已经卖出但尚未备案纳入统计的,实际库存量2万多。已经卖了却不给备案的房源,再加上准备卖却因预售证下不来而积压的房源,都直接拉高了库存数据。

一些已售新盘尤其是高价盘不给备案,在这种制度的影响之下,大量购房者卖了房子交了钱却迟迟不能备案,有的时间超过半年之久,甚至有开发商表示限购取消才给网签


按照流程,不给备案,那么网上备案系统房源依旧显示未售,就不能签合同,不签合同就拿不到房,在政府数据中就是库存量,因此合肥库存增幅47%居全国第一只是一种假象。


5

分级备案潜在风险大 社会矛盾可能会激化

分级备案的好处在于能够中和平均房价,即不损害KFS的利益,也不会让ZF有压力,对于短时间内稳定房价有非常显著的作用。但是长时间的存在势必将影响市场正常秩序,打破市场规律。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌就明确指出:目前楼市中有这样的现象,按照被按价格销售的楼盘,5个多月都不能网签备案(合同备案)。不能网签备案,统计部门的销售量和销售价格不能如实反映市场的真实状况,银行无法正常发出按揭贷款,开发商拿不到销售款,购房者的首付款也就进不了资金监管账户。

分级备案长时间存在,其中的潜在风险非常巨大,它不仅对房企有影响,对个人的影响也很大。那么风险具体变现在那些方面呢?

对个人的影响:

01

购房者选到房子交了首付后,如果无法签署合同,那么就无法办理贷款,更不能实现正常的还款;

02

目前许多家银行的贷款利率都有9.5折的优惠,有些银行首套房还有9折优惠的存在。不过目前全国楼市收紧的大环境下,合肥购房贷款利率优惠或将不在,如果前期购房成功的人,却没有签署合同,办不了贷款,那么很可能面临无优惠的情况;

03

网签备案如果不及时完成,购房者的首付款无法进入资金监管账户,那么购房者购得的房子将不存在法律效应,没有购买凭证,未来KFS或其他原因,可能导购房者首付款监管空白的风险,购房者更有可能拿不到房子。

对KFS的影响:

01

如果资金不能进入监管账户,就会导致统计的数据不够具有代表性,从而误导政府调控决策,造成市场秩序混乱的风险;

02

而合同无法备案,也会导致银行不能正常放贷,但放贷计划已近有了,从而导致银行贷款执行计划紊乱的风险;

03

如果银行不能正常放贷,那么KFS久拿不到卖房子的钱,其资金链或许就会存在问题,从而导致KFS资金成本过大的风险;

04

对于分级备案的政策,可能会让许多高价盘的KFS急于备案获得资金,走向不正规的捷径,从而催生相关部门(人员)“寻租”腐败的风险。

总结

分级备案对于短时间内稳定房价虽然非常有效果,但是长期存在势必会影响正常的市场规律,导致整个楼市的紊乱。无论对于购房者、KFS或者是ZF都将存在巨大的潜在风险。想要市场健康发展,分级备案不能长期存在,因此放开网签备案在所难免!

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