宏大的供地计划面临完成率考验

摘要: “住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。”

11-08 19:53 首页 中国房地产报



中房智库研究员 许倩


“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。”今年4月份,住房城乡建设部和国土资源部在联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中强调。



随后,各热点城市相继发布2017年度住宅用地供应计划及中期(五年)和近三年的住房建设所需用地,均调高住宅供地量。如,2017年北京住宅供地计划调增至1200万平方米,以保障30万套住房建设需求。未来五年北京市计划供应住宅用地6000万平方米,年均供应住宅用地1200万平方米。而在2月审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》中,今年北京的住宅用地供应计划原本是610万平方米。



然而,上半年大部分热点城市实际供地节奏并未跟上年度计划。根据中房智库研究员统计,上半年深圳未推出住宅用地;上海、北京上半年住宅用地供应量仅完成2017年住宅供地计划的15.82%、16.25%;广州上半年推出住宅用地120万平方米,仅完成全年计划的21.23%。


从中房智库研究员统计的25个重点城市上半年住宅用地推地目标完成率来看,21个城市的完成率在40%以下。这意味着,要完成2017年住宅用地供地计划,未来几个月这些城市将迎来住宅用地供应的高峰期。


土地量的供应是判断一个城市房地产市场未来供应量的重要指标。住建部、国土资源部要求近期房价上涨较快的热点城市加大住房用地供应量可谓抓住了房价上涨的“七寸”,因为土地供应的大幅增加,将缓解当前热点城市房地产市场供需紧张的局面,并逐步扭转房价持续看涨的市场预期,助力楼市降温。


不过,各地政府能否顺利完成2017年及未来5年住宅用地供应计划,引发业内质疑。要知道,“十二五”期间,深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%。“十三五”期间,热点城市要顺利完成供地计划确实存在不小压力。


一个值得注意的趋势是,在热点城市公布的未来5年住宅用地供应结构中,租赁住房被提到一个更为重要的位置。而且,在国家划定大城市边界的情况下,未来5年土地供应规划更倾向于挖掘存量用地。

25城中仅4城供地达标   一线城市供地最“吝啬”


今年以来,房价过快上涨的热点城市明显加快了供地节奏。如2017年天津土地总供应量为3790公顷,比去年供应计划的3350公顷增加了约13%。其中,住房用地供应计划量比2016年供应计划量(650万平方米)高出29.2%。福州市2017年住宅用地计划比去年增加一倍以上,供应316万平方米。


不过,从实际供地情况来看,上半年全国经营性土地成交规模增长着实有限,同比微升3%,二线城市土地成交规模不增反跌,同比下降3%。热点一二线城市供地计划完成率普遍不容乐观,而这在过往历年几乎年年如此,供地计划不达标几乎成为常态。


从中房智库研究员独家发布的25个重点城市上半年住宅用地推地目标完成率来看,仅南京、无锡、郑州、苏州,基本完成全面供地计划的一半左右,这几个城市完成全年供地目标几乎无虞。


南京市国土局表示,今年将继续严格执行和落实“双控”、“双限”、“双稳”的调控政策,突出维护和保障全市房地产市场平稳健康有序发展主题,进一步加大土地供应总量,科学设定土地出让起始价和最高限价,加大土地出让环节管理,引导房地产行业健康有序发展。


除上述4个城市外,25个重点城市中,21个城市距离完成全年推地目标压力均较大。尤其四个一线城市上半年住宅用地供应情况很不理想。


深圳2017年计划供应住宅用地32万平方米,但实际上半年零住宅用地供应;东莞计划全年供应住宅用地345.74万平方米,上半年仅供应9万平方米。长春、三亚、南昌、福州、成都上半年住宅用地推地量占全年住宅供地计划的比例不足15%;青岛、上海、北京、宁波、石家庄上半年住宅用地推地目标完成率不足20%;济南、广州、南宁、重庆、武汉、厦门、天津等城市上半年住宅用地推地目标完成率不足30%。


一线城市吝于土地供应,亦有其“苦衷”。同策咨询研究部总监张宏伟以上海为例分析认为,虽然上海下半年会推一部分地,但也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地,因为上海提出“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着,“十三五”期间,上海建设用地增量只有40平方公里。而在当前上海“控人口”等措施指导之下,上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。


供地结构向租赁住房倾斜 鼓励存量用地利用


值得关注的是,近期各城市集中公布的未来3年——5年长期供地计划中,热点城市均调整了住房用地供应规模。未来房地产市场住房供应量将明显增加。同时,住宅用地供地结构上,租赁类住房用地将占据越来越高的比例。


根据北京发布的《北京市2017年——2021年及2017年度住宅用地供应计划》,未来五年北京全市计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。


按照规划,北京市将以建立购租并举的住房制度为主要方向,优化完善住宅用地供应结构。未来五年加快供地新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。商品住房中自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。


同时,北京还将调整优化住宅用地供应空间结构。中心城区适度增加居住用地;中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。统筹考虑新型城镇化与保障性住房选址建设,同步完善配套,为中心城区疏解人口在外围地区生活就业创造良好条件。


“十三五”期间,上海市住房用地供应总量增加5500公顷,预计新增供应各类住房约170万套,比“十二五”时期增加60%左右。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。


根据《广州市2017年——2021年住宅用地供应计划》,未来5年,广州计划供应住宅用地3200万平方米。住房建设计划安排75万套,而租赁住房15万套,从供地占比来看,租赁住房占据了25.8%。这意味,未来五年广州市每新增五套住房中,就有一套是租赁住房。


深圳市租赁住房供应占比更大。根据《深圳市住房建设规划(2016年——2020)年》(征求意见稿),“十三五”期间,预计深圳商品住房总需求约179万套,其中购房需求约89.8万套,租赁住房需求约89.2万套。89.2万套的租赁住房需求,则来自于以下两类需求:一是深圳新就业大学生租赁住房需求39.2万套;二是深圳新增外来务工人员住房租赁需求50万套。


而实际上,根据规划,“十三五”期间,深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套;其中,力争新建商品住房批准预售与现售30万套,保障性住房供应35万套。


福州市亦将推行以公租房为主的新型住房保障制度,优化完善购租并举的住宅用地供应结构。未来五年结合住房市场需求适时加快供地,新建住房中产权类约占90%,租赁类约占10%。


令一个值得注意的趋势是,在热点城市公布的未来5年住宅用地供应结构中,挖掘存量用地亦占据越来越高的份额。


如南京市2017年国有建设用地供应计划总量在2800公顷左右,其中,新增建设用地控制在1600公顷左右,鼓励和引导利用存量建设用地1200公顷左右。


克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为,要缓解热点一、二线城市供地压力,真正落实“十三五”供地计划,需要从优化供地结构,加快城市更新进程等渠道着手推进。其一,热点一二线城市需优化供地结构,逐渐减少工业用地,将供地指标逐步腾挪给住宅用地。其二,大力推行复垦券,农业用地由一二线城市向三四线城市梯次转移。其三,加快城市更新进程,释放更多的供地指标。




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